房地产开发贷款利息怎么计算?

来源:薯条金融

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发布时间:2019-12-30 12:44:34

一、房地产开发贷款利息的计算

贷款利息是银行将款项借给企业,按规定向企业收取的利息。贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。

1、利率 日利率一般按本金的万分数表示。 年利率、月利率、日利率的换算公式为: 年息=月息×l2-日息×360 月息=年息÷l2=日息×30 日息=年息÷360=月息÷30

2、计息日和计息时期按照规定,企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息,计息为每季度末月的20日,如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。短期借款也有按月计息的,计息日为每月的20日。长期借款通常也是按季计息,计息日为每季度末月的20日。

二、一般的计算方式

假设贷款发放日为2009年1月1日,贷款本金为5亿元,到期日为2009年12月31日,月利率6.255‰,年利率7.47%,

计算利息如下:

1、按季计算利息 2009年1月1日至3月21日应付利息=500000030×6.225‰×79÷30 =8196250(元) 2009年3月21日至6月21日应付利息=500000000×6.225‰×92÷30 =9545000(元)

2099年6月21日至9月21日应付利息=500000000×6.225‰×92÷30 =9545000(元) 2009年9月21日至12月21日应付利息=500000000×6.225‰×91÷30 =9441250(元) 2039年12月21日至12月31日应付利息=500000000×6.225‰×10÷30 =1037500(元) 5段利息相加得37765000元。

2、按照年利率计算利息

应付利息=500000000÷360×364×7.47%=37765000 开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集,然后再按照一定的分摊方法分摊,并计入不同的成本对象。贷款利息的分摊方法有以下两种:直接成本法:指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。预算造价法:指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。以七这两种方法是税法规定的方法,在会计准则中对贷款利息的分摊方法没有明确。有些房地产企业按照建筑面积法进行分摊,即按期内各成本对象的建筑面积与期内总建筑面积比例分摊。

从实质上分析,按建筑面积法进行分摊是不合理的。对于房地产企业取得的开发贷款,不同成本对象占用的贷款资金比例是分摊利息的基础,而占用贷款资金量的多少与成本对象投资额的大小是直接相关的,虽然建筑面积是影响投资额的因素,但不同开发产品的建造标准有可能存在较大差异,所以建筑面积与投资额之间的相关性不是很高。而直接成本和预算造价是最接近投资额的因素,因此,按直接成本法或预算造价法进行分摊是最合理的分摊方法。房地产企业在项目开发时存在以下几种情况:成本对象的竣工时间一致。成本对象的竣工时间不一致。竣工时间相同的利息分摊如果成本对象的竣工时间相同,也就是我们所说的期内开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时,可以在利息发生时直接将其分摊并计人各成本对象。

房地产开发贷款利息的...

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